2020年，“新基建”火了。基于中国经济面临的严峻形势，推动以5g网络、数据中心、物联网、人工智能等为代表的“新基建”投资正是促进中国经济稳定增长的最优选择。不动产投资信托基金（reits），作为一种直接融资工具，非常适合应用于在新基建中有较强不动产属性的资产类型，比如数据中心。本文结合hoya capital研究对全球仅有的6大纯数据中心reits的公司概况和股票历史表现进行了初步探究。
02.14
中央全面深化改革委员会第十二次会议表示，基础设施是经济社会发展的重要支撑，要以整体优化、协同融合为导向，统筹存量和增量、传统和新型基础设施发展，打造集约高效、经济适用、智能绿色、安全可靠的现代化基础设施体系。
03.04
中共中央政治局常务委员会召开会议指出，加快推进国家规划已明确的重大工程和基础设施建设。其中包括了：加快5g网络、数据中心等新型基础设施建设进度；要注重调动民间投资积极性。
04.30
中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（reits）试点相关工作的通知》以及《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（征求意见稿）》，表示“鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点”。
08.03
国家发改委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(reits)试点项目申报工作的通知》，标志着基础设施reits试点项目申报将正式启动。
在2020这个不平凡年里，从两会期间发展新基建被正式写入政府工作报告，到后续一系列基础设施reits政策的出台，再到地方政府跟进、专家解读和媒体追捧，不难看出，国家对于新基建的重视程度。
这主要是因为，基于中国经济面临的严峻形势，推动以5g网络、数据中心、物联网、人工智能等为代表的“新基建”投资正是促进中国经济稳定增长的最优选择。
2020年，随着疫情全球大流行和中美关系持续紧张、经贸摩擦加剧，我国经济遭受重大打击，gdp同比下滑6.8%%uff0c环比跌幅9.8%%u3002在拉动经济增长的三驾马车中，消费的重要子行业汽车、餐饮和旅游都受到重创；疫情波及之下，尽管国内已大体恢复生产生活，欧美国家却先后成为重灾区，全球停摆导致我国出口承压——订单锐减、现金流断裂、企业倒闭、员工失业……而2003年爆发“非典”，投资gdp增长贡献率高达70%%uff0c可以预见，投资将成为稳增长的关键驱动力。
此外，积极的财政政策和宽松的货币政策导致政府负债上升，仅靠政府财力已无法推动基础设施建设的高速增长，因而迫切需要私人资本等社会资本作为基础设施融资的重要来源。不动产投资信托基金（reits），作为一种直接融资工具，非常适合应用于在新基建中有较强不动产属性的资产类型，比如数据中心和5g信号塔等。它把不动产的资产加工成等值的金融份额，由社会基金持有购买，再进入到资本市场流通。
事实上，美国从2007年开始就已经开始推动基础设施reits；近年来，澳大利亚reits投资领域也已经从商业物业发展到包括基础设施在内的更多的资产类型。在亚洲市场，印度已有数单基础设施reits在推进之中。目前，在美国和亚洲市场比较成熟的“新基建”reits就是数据中心reits，这对中国基础设施的证券化有着很强的借鉴作用。
六支纯数据中心reits概述
据统计，自2004年第一支数据中心reit上市以来，全球共有6大纯数据中心reits。其中，美国共有5支数据中心reits，分别为：equinix、digital realty、cyrusone、coresite 和qts realty dc reit；亚洲有且仅有1支数据中心reit，为新加坡keppel dc reit。
概况
截止美东时间2020年9月7日，6支纯数据中心reits中，有两家公司市值超过400亿美元，即在美股上市的两大数据中心巨头equinix（eqix）和digital realty（dlr），市值分别为666.11亿美元和402亿美元，远超其他几支数据中心reits市值——cyrusone（89.7亿美元）、coresite（56.8亿美元）、qts realty（46.6亿美元）、keppel dc（34.9亿美元）。
400亿美元市值是什么概念？目前中国市场最大的中立第三方idc服务商万国数据的市值为118亿美元，即相当于近4个万国数据。
equinix作为全球数据中心行业的领头羊，在全球26个国家拥有211个数据中心。同时，为了在14个国家提高产能，还有32个建设项目仍在进行中。
2020年第一季度，由于扩大了与zoom视频通信公司、tiktok公司和飓风电气公司的客户关系，equinix的收入同比增长6%(%u6bd42019年第四季度增长2%)%uff0c达到14.5亿美元。而市值仅次于equinix的digital realty第一季度收入为8.23亿美元，比去年同期增长1%%uff0c比上一季度增长5%%u3002
组织形式
reits的组织形式分契约型和公司型两种。
美国的数据中心reits以公司型为主，即数据中心公司整体上市，投资者作为reits公司股东委托管理层经营管理。reits的管理层持有一定数量的股权（10%%u5de6右）来降低道德风险。
新加坡数据中心reits则以契约型reits为主，即将单一物业项目置入spv后上市。契约形式的reits需要聘请外部管理人对信托资产进行管理，相比公司型的reits又多了一层委托代理关系。
营收模式
数据中心领域一般根据商业模式将项目分为整租(wholesale)，托管(colocation)以及联网(interconnection)三类。数据中心reits主要通过租金和增值服务取得的收入为股东分红。从reits的角度看，一般按照资产控制力的不同，还可以将项目类型进一步细化，进而使不同项目在reits中的受益程度不同（多见于年报）。
triple net/double net，core& shell（整租）租赁。triple net下，租户支付租金、负责设施管理及所有与物业有关的支出；double net下，租户支付租金、负责设施管理并满足四项与物业有关的支出中的至少一项。（与物业有关的支出包括财产税、日常维护支出、保险支出、机电设备换代等。）该模式下，idc服务商相当于仅提供前期开发服务及机房的租赁，相应根据提供的服务收取一定量租金或服务费。客户一般为业务体量较大，数据存储量需求更高的云存储或软件服务商，比如微软、亚马逊、谷歌、苹果等。整租类型客户需求量大，自身也拥有较强的it与数据管理能力。此类租约时间较长，一般在5至15年。由于是长租约，企业的议价能力也较强，导致此类业务单位收入相对较低。租金一般为100至200美金每kw每月。但优点是单体客户需求大。
powered, core& shell（整租）租赁。相当于在triple net/double net租赁的基础上，新增电力资源。
wholesale colocation（批发托管）租赁。除了前期开发、机房租赁、电力资源外，还额外提供服务器和其他关键任务it设备的托管服务及其他增值服务，一方面项目产生的费用一般由idc项目承担，另一方面租金、服务费要远高于以上两类。
retail colocation（零售托管）租赁。服务与批发托管类似，但租期相比较短、租金、服务费相比较高。（后两种托管租赁的收费涉及电费，又可以划分为包电与租电分离两种模式）。零售类客户涵盖各个领域的企业，例如美国银行、麦当劳、沃尔玛特等。其相对需求量小，租约时间短，一般在五年以内，客户议价能力低。零售业类业务租金一般为250至500美金每kw每月。零售业务单位收入较高，利润也较高，但由于租约时间短，到期存在不确定性。
联网业务主要是基于托管业务的一种增值服务。数据中心reits为同一中心内不同租户的设备之间提供物理连接（光纤），极大提高了数据在不同客户服务器之间传输效率并降低了延迟。联网业务门槛较高，需要reits拥有一定的客户数量以及数据资源整合能力，所以利润率非常高，可达到95%%u5de6右。中心按照所提供光纤的数量收费，费用约200至400美金每条每月。联网业务主要客户为无线通讯服务商，例如verizon、at&t、t-mobile等。
6支数据中心reits的营收结构不同。其中，equinix以利润率较高的主机托管为主，85%%u7684收入来自于这项业务，剩余15%%u6765自于互联业务，目前equinix在全球互联业务中占比近50%%u3002
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数据来源：各公司财报、hoya capital，时间截止至2019年11月/12月
尽管数据中心reits可以将高定价的互联业务转化为自身的竞争优势，但超大规模的企业却很难复制。
2019年，digital realty通过对interxion收购，显著扩大了其互联和托管业务，但其70%%u7684收入仍来自整租业务。