一、商住用地使用年限多少年
商住用地使用年限最高为七十年。
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
(一)居住用地七十年；
(二)工业用地五十年；
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；
(五)综合或者其他用地五十年。
二、商住用地使用年限到期后怎么办
商用房土地使用年限到期了应该根据当时的地价水平补缴土地出让金，再次申请土地使用权。商业用地全国统一执行的土地使用年限为40年，届满时权利人可以提前一年提出续期申请。
三、商住用地和商业用地的区别
1.用途不同：商业用地是指用于开展商业、旅游、娱乐活动所占用的场所，如用于建造商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、影剧院和俱乐部等用地。而商住用地是将城镇居民以居住为主的住宅与商业等混合用地定义为城镇混合住宅用地归入了住宅用地，也就说该土地可以商住两用。
2.征收的费用不同：如果房产证上使用类型为住宅，则按住宅的费用收，同理商住的也是分商业与住宅的费用，40年使用年限到了之后，土地使用权类型由出让自动变为划拨，拆迁一样有补偿，但肯定没有出让土地多。
3.价值不同：商住用地指商业经营场所与住宅连在一起的。在房产评估时评估价值有区别，一般商业用地比较高，因为经营用地创造的价值高。